Πόσα διαμερίσματα χτίζουν 2,4 δις ευρώ
Το κείμενο δημοσιεύτηκε αρχικά στο “Take Back the City”, το newsletter μας όπου εκτός από αρθρογραφία βρίσκετε διάφορα links για τις πόλεις του κόσμου και τη ζωή μας σε αυτές.
Η κυβέρνηση έχει εντοπίσει σωστά ως ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα της Ελλάδας την σοβαρή έλλειψη προσιτής στέγασης. Η κρίση προσιτής στέγασης επιδεινώνει τις ανισότητες στον πλούτο, οδηγεί τους γονείς με χαμηλό εισόδημα να ζουν σε γειτονιές με μικρότερη ανοδική κινητικότητα και μειώνει την ικανότητα της χώρας μας για οικονομική ανάπτυξη και καινοτομία.
Σε αυτό το πλαίσιο ανακοίνωσε αρκετά νέα μέτρα με τον προϋπολογισμό μόνο για τα δύο πρώτα να ανέρχεται στα 2,4 δισ. ευρώ:
«Σπίτι Μου 2», πρόγραμμα χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων για πρώτη κατοικία
«Αναβαθμίζω το σπίτι μου», άτοκα δάνεια μέχρι και 25.000 ευρώ για ανακαινίσεις
«Ανακαινίζω-Νοικιάζω», επιδότηση για πραγματοποίηση δαπανών επισκευής και ανακαίνισης επί του ακινήτου τους, ύψους μέχρι 13.330 ευρώ
Όλα τα παραπάνω μέτρα έχουν ένα κοινό. Επιδοτούν τη ζήτηση. Είναι αυτό το πρόβλημα μας; Ό,τι δεν ενδιαφέρονται αρκετοί άνθρωποι να βρουν ή να αγοράσουν σπίτι; Η απάντηση είναι όχι. Για την ακρίβεια συμβαίνει ακριβώς το αντίθετο. Ενδιαφέρονται τόσοι πολλοί πού τα διαθέσιμα σπίτια (προσφορά) δεν αρκούν. Εξού και οι τιμές τους αυξάνονται κάθε χρόνο 15%.
Η λογική αυτών των επιδομάτων φαντάζομαι πως είναι ότι με αυτά καλύπτουμε τις αυξήσεις των τελευταίων χρόνων άρα μπορούμε ξανά να αγοράσουμε ή νοικιάσουμε τα σπίτια που δεν μπορούσαμε πριν. Ισχύει κάτι τέτοιο; Η απάντηση είναι ξανά, κάτι που μαθαίνεις την πρώτη εβδομάδα ενός οικονομικού πτυχίου, όχι. Το πρόβλημα με κάθε πολιτική που δίνει περισσότερα χρήματα στους αγοραστές είναι ότι ανεβάζει τη ζήτηση, η οποία ανεβάζει ακόμη περισσότερο τις τιμές όσο η προσφορά (δηλαδή τα διαθέσιμα σπίτια) παραμένει σταθερή.
Ένα πράγμα μόνο μπορεί να ρίξει το κόστος της στέγασης. Η αύξηση της προσφοράς, δηλαδή του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών. Το βασικό μέτρο της κυβέρνησης σε αυτή την κατεύθυνση είναι η θέσπιση του αφορολόγητου εισοδήματος για ενοίκια από ακίνητα που σήμερα είναι κλειστά. Το κόστος του μέτρου; 13 εκατ. ευρώ το χρόνο. Από τη μία λοιπόν βάζουμε πάνω από 2,4 δις και από την άλλη το 0,5% αυτού.
Γιατί δεν αντιστρέφουμε αυτά τα ποσά; Με 2,4 δις θα μπορούσαμε να δημιουργήσουμε μια νέα αρχή κοινωνικής στέγασης που θα λειτουργεί ως εργολάβος. Στην αρχή, αυτά τα 2,4 δις θα μπορούσαν να πάνε στην ανακαίνιση των εκατοντάδων χιλιάδων ακίνητων που ανήκουν στο δημόσιο. Έστω πως με 25.000 ευρώ ανακαινίζουμε πλήρως και αναβαθμίζουμε ενεργειακά ένα διαμέρισμα 90 τετραγωνικών μέτρων. Πόσα διαμερίσματα 90 τ.μ. μπορεί να ανακαινίσει σε αυτό το κόστος ο προϋπολογισμός των «Σπίτι μου 2» και «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου»; 96.000 διαμερίσματα.
96.000 διαμερίσματα που θα είναι περιουσία του δημοσίου και θα μπορεί να τα νοικιάζει σε τιμές που θα ορίσει το ίδιο. Έστω πως αυτό το ποσό είναι κατά μέσο όρο 500 ευρώ το μήνα για 90 τ.μ., δηλαδή ένα έσοδο 576 εκ. το χρόνο. Με αυτά, ανακαινίζεις άλλα 23.000 διαμερίσματα και σε δύο χρόνια έχεις ένα χαρτοφυλάκιο από 119.000 διαμερίσματα. Την επόμενη χρονιά με ακόμα μεγαλύτερο έσοδο ανακαινίζεις ακόμα περισσότερα. Και όπως καταλάβατε, μέχρι να φτάσουμε εκεί που πρέπει.
Η δύναμη ενός τέτοιου σχήματος δεν περιορίζεται στην δυνατότητα του να λύσει τη στεγαστική κρίση. Παράλληλα με αυτή τη λειτουργία, επιτρέπει στο δημόσιο να:
ελέγχει τη τιμή με την οποία θα διατίθεται στην αγορά ένα σημαντικό ποσοστό του συνόλου κατοικιών, επηρεάζοντας και τον ευρύτερο δείκτη τιμών
ελέγχει και επιταχύνει την ενεργειακή αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος (βασικού πυλώνα του Εθνικού Σχεδίου για την Ενέργεια και το Κλίμα)
επιταχύνει την υιοθέτηση και ωρίμανση νέων τεχνολογιών (π.χ. αντλίες θερμότητας)
επιταχύνει την υιοθέτηση και ωρίμανση νέων οικονομικών μοντέλων και αρχιτεκτονικών πρακτικών
επιλέγει στρατηγικά την αναβάθμιση συγκεκριμένων περιοχών προτεραιοποιώντας την παροχή κοινωνικής στέγασης σε αυτές
βελτιώνει τον συντονισμό και αποδοτικότητα ευρύτερων στρατηγικών συνδυάζοντας για παράδειγμα νέες υποδομές μεταφορών με δημιουργία κατοικιών για την επιτάχυνση δημιουργίας δικτύων και απόσβεσης των επενδύσεων
Social Spaciousness: MVRDV’s new design study with HUB and Bridges shows how co-living can help shape the future of housing
Η κοινωνική στέγαση στην Αθήνα αναπτύχθηκε κυρίως από το 1922 έως το 2004 από τρεις δημόσιους φορείς και κατασκεύασε 19.299 κατοικίες, στεγάζοντας μόλις το 1,6% του πληθυσμού το 2011. Ποσοστό πολύ χαμηλότερο σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες. Από το 2012 δεν υπάρχουν πλέον δημόσιοι φορείς για τη στέγαση χαμηλού εισοδήματος νοικοκυριών.
Τι μας σταματά από το να χτίσουμε οι ίδιοι τα σπίτια που χρειαζόμαστε; Μια εξήγηση μπορεί να είναι πως δεν έχουμε ιδέα ποια κτίρια έχουμε και που. Μια άλλη είναι πως ίσως θέλουμε να τα εκποιήσουμε άμεσα για να χρηματοδοτούμε επιδοματικές πολιτικές και μείωση χρέους. Η πιο καχύποπτη, είναι πως κανείς που βρίσκεται στο δωμάτιο που λαμβάνονται οι αποφάσεις δεν έχει τις σχετικές προσλαμβάνουσες. Και η πιο πιθανή, είναι πως δεν θέλουμε να πάρουμε δουλειά από τον ιδιωτικό τομέα και τις τράπεζες και να μεγαλώσουμε το κράτος.
Όμως η δημόσια ή κοινωνική στέγαση αποτελεί μια σημαντική λύση για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης σε πολλές χώρες. Ορισμένα από τα πιο επιτυχημένα παραδείγματα κοινωνικής στέγασης παγκοσμίως περιλαμβάνουν το μοντέλο της Βιέννης στην Αυστρία, όπου περίπου το 60% του πληθυσμού ζει σε επιδοτούμενες κατοικίες, το σύστημα κοινωνικής στέγασης της Σιγκαπούρης που στεγάζει περίπου το 80% του πληθυσμού, και το μοντέλο της Δανίας, όπου οι μη κερδοσκοπικοί συνεταιρισμοί στέγασης παρέχουν υψηλής ποιότητας κατοικίες σε προσιτές τιμές. Στην Ολλανδία, περίπου το 30% των κατοικιών είναι κοινωνικές, ενώ στη Γαλλία, το πρόγραμμα HLM (Habitation à Loyer Modéré) παρέχει στέγαση σε περίπου 10 εκατομμύρια ανθρώπους. Αυτά τα παραδείγματα δείχνουν πώς η κοινωνική στέγαση μπορεί να λειτουργήσει αποτελεσματικά, προσφέροντας ασφάλεια, σταθερότητα και προσιτές τιμές στους κατοίκους, ενώ παράλληλα συμβάλλει στην κοινωνική συνοχή και την αστική ανάπτυξη.
Όποια και αν είναι η εξήγηση στο γιατί δεν το έχουμε κάνει μέχρι σήμερα, πρέπει να συνειδητοποιήσουμε πως τα μέτρα που έχουμε πάρει δεν θα φέρουν αποτέλεσμα και πως ο αποπροσανατολισμός του δημόσιου διαλόγου σε θεματικές χωρίς πραγματικό αντίκτυπο στις τιμές των ενοικίων δεν βοηθάει. Αν θέλουμε όντως να λύσουμε το πρόβλημα, πρέπει να αλλάξουμε τακτική. Ήρθε η ώρα να χτίσουμε.
